Nhà tại các dự án quy hoạch 1/500 có thay đổi được không?

Câu hỏi mà rất nhiều người quan tâm hiện nay khi chuẩn bị làm nhà tại các dự án phân lô xây theo nhà mẫu

Tôi có một lô đất trong khu quy hoạch dân cư và đã có thiết kế quy hoạch 1/500 cấp phép xây dựng theo thiết kế mẫu. Tuy nhiên thiết kế nhà mẫu không phù hợp với mục đích và công năng sử dụng của tôi nên tôi muốn xây dựng và bố trí lại công năng sử dụng theo ý của riêng mình. Thiết kế mặt tiền và cao trình các tầng tôi tuân thủ theo thiết kế nhà mẫu chỉ sửa đổi công năng bên trong nhà, cụ thể thay đổi vị trí cầu thang và bố trí các phòng. Xin hỏi tôi có thể xây dựng như thế hay không và phải thông báo với những đơn vị chức năng nào? Xin cảm ơn.

Người gửi: Nguyễn Lê Anh Hoàng KDC Nam Long Quận 9

1. Căn cứ pháp luật

– Công văn số: 2542./SQHKT- QHKTT về việc hướng dẫn điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trên địa bàn TP.HCM.

2. Có được thay đổi thiết kế nhà mẫu khi đã có quy hoạch 1/500?

Nhằm đáp ứng nhu cầu về điều chỉnh mẫu nhà của các chủ đầu tư riêng lẻ (cá nhân hay tổ chức đã nhận chuyển nhượng nền đất) trong các dự án nhà ở có đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Ngày 15/9/2010, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã có văn bản số 2542/ SQHKT- QHKTT Hướng dẫn điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trên địa bàn TP.HCM. 

Đối tượng được xem xét điều chỉnh là các công trình dạng nhà liên kế (bao gồm cả liên kế có khoảng lùi) hoặc biệt thự (kể cả biệt thự song lập) dự kiến xây dựng trên các lô đất thuộc các dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và dự án phân lô hộ lẻ được duyệt trong khu chức năng là khu dân cư hiện hữu theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000; thuộc các dự án nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (viết tắt là NĐ 181) có hiệu lực và đã được tách, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, tại phụ lục các nội dung điều chỉnh mẫu nhà ban hành kèm theo Công văn số 2542/SQHKT- QHKTT ngày 15 tháng 9 năm 2010 quy định: các công trình này chỉ được được phép xây dựng thêm tầng lửng, hình thành phòng áp mái, thêm tầng hầm hoặc bán hầm, điều chỉnh mật độ xây dựng (không quá 5% so với mật độ xây dựng đã được phê duyệt trong quy hoạch 1/500), thay đổi phong cách kiến trúc, ghép 2 hay nhiều nền dự án riêng lẻ thành một nền. Tuy nhiên việc điều chỉnh mẫu nhà vẫn phải đảm bảo được tính thống nhất về bố cục không gian kiến trúc của từng dãy, cụm công trình (bao gồm cả các công trình đã xây dựng và dự kiến xây dựng) trong dự án, không làm thay đổi loại hình công trình đã được phê duyệt.

Riêng một số trường hợp đặc biệt, như công trình (thuộc dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch 1/500) nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ sông rạch, nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ sông rạch trước thời điểm Quyết định số 150/2004/QĐ-UB ngày 09/06/2004 của UBND thành phố có hiệu lực hoặc xin dự án, phải giữ nguyên các chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc theo mẫu nhà đã phê duyệt quy hoạch 1/500. Các công trình này chỉ có thể thay đổi phong cách kiến trúc nhưng phải đảm bảo hài hòa với kiến trúc khu vực xung quanh. Những công trình đã hoàn tất việc xây dựng khác với mẫu nhà đã được duyệt thuộc các dự án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đã triển khai thực hiện và bàn giao cơ sở hạ tầng của dự án cho các cấp thẩm quyền trước thời điểm Quyết định số 150/2004/QĐ-UB ngày 09/06/2004 của UBND Thành phố có hiệu lực, được phép giữ lại theo quy định.

Đối chiếu với nhu cầu thay đổi của anh đưa ra: thay đổi vị trí cầu thang và bố trí các phòng, có thể thấy việc thay đổi này không thuộc phạm vi được phép thay đổi mà phụ lục các nội dung điều chỉnh mẫu nhà ban hành kèm theo Công văn số 2542/SQHKT-QHKTT ngày 15 tháng 9 năm 2010 đã quy định. Trong trường hợp này, anh nên liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và làm việc với chủ đầu tư dự án để biết thêm chi tiết.