Phân tích tổng quát về quy hoạch hạ tầng tại khu vực ngã ba lò lu – lã xuân oai, TP. Thủ Đức
I. Tóm tắt
Thành phố Thủ Đức hiện đang được đánh giá là khu vực có tiềm năng phát triển vượt trội tại TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các phường Long Trường và Trường Thạnh. Những khu vực này đang chứng kiến sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng và quy hoạch đô thị, định vị chúng trở thành các điểm đến hấp dẫn cho đầu tư bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê. Sự hiện diện của các động lực kinh tế trọng điểm như Khu Công nghệ cao và các trường đại học lớn tạo ra một nền tảng vững chắc cho nhu cầu thuê nhà ở.
Việc sáp nhập phường Long Trường và Phú Hữu thành phường Long Trường mới , cùng với các dự án mở rộng đường Lò Lu và quy hoạch các phân khu phát triển đô thị , cho thấy một tầm nhìn dài hạn và cam kết mạnh mẽ từ chính quyền trong việc biến Thủ Đức thành một trung tâm kinh tế, tài chính và công nghiệp. Những cải thiện về kết nối giao thông và tiện ích xã hội không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn mở rộng đáng kể tệp khách hàng tiềm năng cho căn hộ dịch vụ, từ sinh viên, hộ gia đình trẻ đến các chuyên gia trong và ngoài nước. Thị trường cho thuê tại đây đang thể hiện sự sôi động với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê có xu hướng tăng, báo hiệu một cơ hội đầu tư sinh lời bền vững.
II. Tổng quan Vị trí và Quy hoạch
A. Phường Long Trường (Đường Võ Văn Hát)
1. Vị trí địa lý, quy hoạch tổng thể và tiềm năng phát triển
Phường Long Trường, thuộc TP. Thủ Đức, đã trải qua một sự thay đổi hành chính quan trọng vào năm 2025 khi toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của phường Phú Hữu được sáp nhập vào, giữ tên gọi là phường Long Trường mới. Sự hợp nhất này đã mở rộng diện tích phường lên khoảng 24,5 km² với dân số tạm tính hơn 71.000 người. Việc mở rộng địa giới hành chính này không chỉ là một thay đổi về mặt quản lý mà còn là một động thái chiến lược nhằm củng cố nguồn lực và tối ưu hóa quy hoạch phát triển.
Phường Long Trường được định vị là một phường có vị trí trung gian, đóng vai trò cửa ngõ phía Đông của TP. Thủ Đức, và có tiềm năng phát triển hạ tầng và đô thị hướng về phía Đông, đặc biệt là do vị trí gần sông Đồng Nai. Tầm nhìn quy hoạch đô thị đến năm 2030-2050 đặt ra mục tiêu biến Long Trường thành một trung tâm kinh tế, tài chính và công nghiệp trọng điểm của TP. Hồ Chí Minh. Kế hoạch này bao gồm việc cải thiện và phát triển quy mô lớn về hạ tầng giao thông, hệ thống giao thông công cộng, mạng lưới cấp thoát nước, và các công trình công cộng. Đồng thời, khu vực này cũng được quy hoạch để phát triển các khu dân cư, khu thương mại và dịch vụ. Sự mở rộng và định hướng phát triển này là một tín hiệu tích cực cho các nhà đầu tư bất động sản, cho thấy một lộ trình tăng trưởng bền vững và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản trong tương lai.
2. Hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội xung quanh
Đường Võ Văn Hát là một trong những tuyến đường huyết mạch tại phường Long Trường, đóng vai trò kết nối quan trọng trong khu vực. Các lô đất nằm trong hẻm, cách mặt tiền đường Võ Văn Hát khoảng 30m, vẫn có lợi thế lớn về vị trí. Xung quanh tuyến đường này, nhiều tiện ích xã hội thiết yếu đã hiện hữu, bao gồm trường Cấp III Long Trường (cách 500m) và Trường Nghiệp Vụ Kho bạc nhà nước (cách 300m). Sự gần gũi với các cơ sở giáo dục này tạo ra một nguồn cầu ổn định từ sinh viên và giảng viên, những đối tượng khách thuê tiềm năng cho căn hộ dịch vụ. Ngoài ra, khu vực này cũng cách ngã 3 Lò Lu khoảng 2km và cách khu đô thị Đông Tăng Long 2km, mở rộng khả năng tiếp cận các tiện ích và khu dân cư khác. Các tiện ích cơ bản như chợ Lò Lu cũng nằm trong phạm vi dễ dàng tiếp cận, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của cư dân.
Hạ tầng giao thông trong và xung quanh phường Long Trường đang được đầu tư nâng cấp mạnh mẽ. Tuyến Vành đai 3 TP.HCM, một dự án trọng điểm, có đoạn đi qua phường Long Trường dài khoảng 4km, kết nối với cao tốc TP.HCM - Long Thành. Tuyến đường này đi qua các khu vực hiện là đất trống, đất trồng lúa và kênh, rạch, cho thấy tiềm năng phát triển đô thị trong tương lai. Đặc biệt, đường Long Phước, một tuyến đường lân cận, đã và đang được mở rộng, kết nối với cầu Long Đại, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ Long Phước đến Vincity và trung tâm Quận 9 (cũ), Thủ Đức. Những cải thiện về kết nối giao thông này không chỉ làm tăng tính hấp dẫn của khu vực đối với cư dân mà còn thu hút thêm các doanh nghiệp và cơ sở giáo dục, từ đó mở rộng tệp khách thuê cho căn hộ dịch vụ. Sự thuận tiện trong di chuyển đến các khu vực trung tâm và các khu công nghiệp lớn sẽ là một yếu tố quan trọng thu hút những người tìm kiếm nơi ở tiện nghi và kết nối tốt.
B. Đường Lò Lu (Phường Trường Thạnh)
1. Vị trí địa lý, quy hoạch mở rộng và tiềm năng phát triển
Đường Lò Lu nằm tại phường Trường Thạnh, TP. Thủ Đức, có tổng chiều dài khoảng 2,53 km, bắt đầu từ giao lộ với đường Lã Xuân Oai và kết thúc tại nút giao đường Nguyễn Xiển. Tuyến đường này được công nhận là một trục đường huyết mạch, đóng vai trò then chốt trong việc kết nối kinh tế giữa khu vực Quận 9 (cũ) và các khu vực khác của TP. Thủ Đức.
Hiện trạng của đường Lò Lu đang đối mặt với tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, với nhiều ổ gà, ổ voi và hệ thống đèn đường hạn chế, gây khó khăn và nguy hiểm cho việc di chuyển của người dân, đặc biệt vào giờ cao điểm và ban đêm. Tình trạng này càng trở nên cấp bách hơn khi tuyến đường này là lối đi chính cho khu đô thị Vinhomes Grand Park, một khu dân cư quy mô lớn với hơn 45.000 căn hộ của Vingroup tại Nguyễn Xiển, Quận 9. Tình trạng xuống cấp hiện tại của con đường này, mặc dù gây bất tiện, lại mở ra một cơ hội đầu tư tiềm năng cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, cho phép họ "mua thấp, bán cao" khi hạ tầng được cải thiện.
Để giải quyết vấn đề này, một dự án nâng cấp và mở rộng đường Lò Lu đã được phê duyệt và khởi công, dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2021-2025. Theo quy hoạch, đường Lò Lu sẽ được mở rộng từ 16m lên 25m, với tổng mức đầu tư khoảng 756 tỷ đồng. Việc mở rộng này không chỉ hứa hẹn cải thiện đáng kể lưu thông giao thông, giúp việc di chuyển trở nên thuận tiện, nhanh chóng và an toàn hơn, mà còn được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ giá trị bất động sản trong khu vực. Sự cam kết đầu tư lớn từ chính quyền vào dự án này là một tín hiệu mạnh mẽ về tiềm năng tăng trưởng của khu vực.
Đường Lò Lu nằm trong một cung đường huyết mạch kết nối trực tiếp với Khu Công nghệ cao Quận 9, một trung tâm kinh tế quan trọng thu hút lượng lớn chuyên gia và lao động chất lượng cao. Khu vực này có lợi thế kết nối thuận lợi với tuyến Metro số 1, Vành đai 2, Vành đai 3, và nằm gần cụm cảng. Sự kết nối chiến lược này với các khu vực kinh tế trọng điểm và hạ tầng giao thông lớn sẽ là động lực chính cho sự gia tăng giá trị bất động sản và nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ trong tương lai.
2. Hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội xung quanh
Từ đường Lò Lu, việc kết nối đến các tuyến đường chính khác như Lã Xuân Oai, Võ Chí Công, và Nguyễn Xiển diễn ra nhanh chóng và thuận tiện, đảm bảo giao thông thông suốt trong khu vực. Điều này đặc biệt quan trọng vì nó tạo điều kiện di chuyển dễ dàng cho cư dân đến các khu vực làm việc, học tập và giải trí.
Xung quanh tuyến đường Lò Lu cũng tập trung nhiều công trình hạ tầng, trường học, bệnh viện và khu mua sắm, tạo nên một hệ sinh thái tiện ích đầy đủ cho cư dân. Một điểm đáng chú ý là Lò Lu là lối đi chính cho khu đô thị Vinhomes Grand Park, một dự án quy mô lớn với hơn 45.000 căn hộ. Sự hiện diện của một cộng đồng dân cư khổng lồ như vậy ngụ ý một lượng lớn khách hàng tiềm năng cho các dịch vụ và nhà ở tại khu vực lân cận. Mật độ dân số và lưu lượng giao thông cao do Vinhomes Grand Park mang lại tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, bao gồm cả căn hộ dịch vụ, phục vụ không chỉ cư dân trực tiếp mà còn những người làm việc hoặc di chuyển qua khu vực này hàng ngày. Điều này tạo ra một thị trường cho thuê sôi động và đa dạng.